2021年，由於嚴(yán)厲的調(diào)控政策，內(nèi)地房地產(chǎn)市場強弱轉(zhuǎn)換，高開低走，告別了高速增長的「黃金時代」。不過，自2021年底開始，宏調(diào)顯露政策底，一系列信貸暖風(fēng)讓房地產(chǎn)行業(yè)有所企穩(wěn)，今年剛過去的兩個多月，更是有近40城出臺穩(wěn)樓市的政策。今年樓市能否復(fù)蘇?專家表示，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機尚未解除，為了防止社會問題，也為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，今年以來國家穩(wěn)定樓市的意圖明顯。不過，這並不意味著房地產(chǎn)能夠恢復(fù)過去的光輝歲月，在「房住不炒」已成為社會共識的情況下，當(dāng)前政策主要滿足的是剛需。
房地產(chǎn)調(diào)控鬆綁明顯
國新辦日前召開「推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展」發(fā)布會，住建部在會上明確表態(tài)，2022年調(diào)控政策還將毫不動搖地堅持「房住不炒」的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1月來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，有接近40城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。雖然1月受疫情影響，成交活躍度降低，但住房信貸環(huán)境持續(xù)放寬。近期，工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行等六大行下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，疊加南寧、自貢、福州、菏澤等部分城市出臺下調(diào)公積金首付比例、提供購房補貼等穩(wěn)樓市政策，均帶動市場預(yù)期趨於改善。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受本報記者採訪時表示，除了房貸利率的變動之外，現(xiàn)在很多地方在首付方面有各類新的動作值得關(guān)注，一些城市的樓盤甚至再次打出了「零首付」的廣告，但似乎也沒有被叫停。這些做法可能有越界的嫌疑，但至少可以肯定的是，近期房貸的政策總體朝著寬鬆方向走，對於刺激市場交易的活躍等都有積極的作用。
或許是由於政策的轉(zhuǎn)向，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年1月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手樓價環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%;二線城市二手樓價環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;三線城市二手樓價環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。分析人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控底部已現(xiàn)，在信貸持續(xù)寬鬆的情況下，市場開始修復(fù)。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁對本報記者表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控的鬆綁，主要是為了讓去年受到過度打壓的房地產(chǎn)行業(yè)得到一些復(fù)蘇的機會。去年，國家或許是想藉助2020年控制好疫情的機會，將經(jīng)濟重心放在高科技上面，因此在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的方面用力較大，資金、人力都在向高科技傾斜，造成的結(jié)果就是對房地產(chǎn)形成了高強度的打壓，比如「三條紅線」。不過，目前看到，2021年中國經(jīng)濟雖然取得了8%以上的增長，但增長較快的時間段主要還是集中在一二季度，三四季度的增長情況其實是不盡如人意的，因此今年的經(jīng)濟增長壓力很大。這麼看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的鬆綁也就順理成章了。
更多地市或續(xù)政策暖風(fēng)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場降幅收窄，那麼房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇是否指日可待?經(jīng)歷過2021年房地產(chǎn)市場的劇變後，人們對於市場的信心能夠恢復(fù)嗎?對此宋丁認(rèn)為，當(dāng)前的政策已經(jīng)十分細(xì)化，一方面，去年年底市場已經(jīng)迎來降息，並且預(yù)計今年上半年還將迎來兩次或三次降息，這意味著資金池裏水變多了;另一方面政策的轉(zhuǎn)向太明顯了，2022年上半年還未過半，就有近40城放鬆了樓市調(diào)控，而最近出現(xiàn)的山東菏澤等地買房首付三成變兩成，更是減少了大量的購房成本，對市場是一個巨大的提振。相信未來對房地產(chǎn)政策鬆綁的城市會更多，其中也會包括一線城市，這樣的話預(yù)計上半年樓市就能恢復(fù)元氣，全年房地產(chǎn)銷售估計還是趨穩(wěn)，至於能不能夠衝高，則需要看整個經(jīng)濟的全局。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，2022年是房地產(chǎn)落實良性循環(huán)發(fā)展的重要年，如何調(diào)動房地產(chǎn)各資源要素，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展，成為各地需要積極考慮的內(nèi)容。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，包括銀行信貸、土地等資源需要加快糅合，同時結(jié)合激活合理住房消費需求，真正優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展的營商環(huán)境，同時促進房地產(chǎn)市場的更平穩(wěn)和更健康發(fā)展。對於房地產(chǎn)政策來說，預(yù)計全國兩會前後，各類激活合理住房消費的政策會增加，這一點是毋庸置疑的。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智在接受本報記者採訪時則表示，去年房地產(chǎn)的頹勢必然引起政策的回暖。畢竟房地產(chǎn)調(diào)控的意圖並不是讓整個行業(yè)崩潰，但從去年下半年的房地產(chǎn)銷售來看，整個行業(yè)承受著巨大壓力，至今還有很多問題沒有解決。比如一些開發(fā)商的違約問題和資金問題，很多開發(fā)商的項目今年能不能按時交付也說不定。因此，調(diào)控政策的鬆綁非常有必要，否則房地產(chǎn)的困境可能會真的成為一個社會問題。不過，對大部分城市來說，調(diào)控的放鬆也僅僅是放鬆，應(yīng)該不足以讓整個房地產(chǎn)市場形成一個拐點。
今年樓價料降幅有限
那麼今年房地產(chǎn)市場的情況究竟會如何?實際上，對於2022年房地產(chǎn)的總量，目前主流研究機構(gòu)都認(rèn)為2022年將銷售額整體適度下滑。標(biāo)普信評認(rèn)為2022年樓市在「三穩(wěn)」政策下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場規(guī)模不會出現(xiàn)顯著萎縮，預(yù)計2022年商品房銷售面積下降5%左右，價格小幅下降2%左右。
中指院預(yù)計，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)「銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長」的特點。預(yù)計2022年全年商品房銷售面積下降6.8%-8.3%，銷售均價仍將保持平穩(wěn)運行(上漲2.0%-3.5%)，所以整體2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。
穆迪研判2022年全國合約銷售額預(yù)計將下降5-10%，較穆迪此前下降0-5%的預(yù)期有所下調(diào);同時，預(yù)計銷售面積將繼續(xù)下降，同時銷售均價將持平，庫存水平將保持穩(wěn)定。
社科院則認(rèn)為2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖，預(yù)計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3%，商品住房銷售面積變動將在-1%至-5%。
不過，嚴(yán)躍進認(rèn)為，今年整個房地產(chǎn)仍然將保持正增長，這一點應(yīng)該不會悲觀的。當(dāng)前房貸政策和金融政策的放鬆，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，都顯示對房地產(chǎn)交易有一個較大的支撐。並且房地產(chǎn)的市場需求是仍然存在的，即使是在一些比較小的縣城，學(xué)區(qū)房的市場也是很容易激活的?？傊?022年肯定是一個激活或刺激房地產(chǎn)的政策年。而且對於改善型的購房需求，無論是二套還是三孩家庭等都會面臨一些更有優(yōu)勢的政策。
李耀智認(rèn)為，「房住不炒」仍然是整個市場的主基調(diào)，政策放鬆的對象還是以剛需為主，從目前的觀察來看，房地產(chǎn)的客戶群體主要也是剛需和改善性住房，投資者的比例相當(dāng)小。所以這樣看來，今年的銷售水平應(yīng)該還是會較為疲軟，不過肯定會好於去年下半年。當(dāng)然，房地產(chǎn)的銷售也取決於每個城市的具體情況，比如經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，疫情的控制情況。當(dāng)前市場還是比較看好一線城市，畢竟一線城市的人口仍然在增加，政策的基本面也在放鬆。不管如何，今年影響房地產(chǎn)走向的因素還是會以政策為主。
或延後推出房地產(chǎn)稅
此外，還有房地產(chǎn)稅的問題。2021年底，全國人大憲法和法律委員會公布審議結(jié)果，贊成在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，這意味著中國的房地產(chǎn)稅已經(jīng)提上了日程，這對於樓市來說也是不可忽視的影響因素。
有論者認(rèn)為，雖然房產(chǎn)稅長期來講並非降樓價，但眼下這個時節(jié)，卻是最有殺傷力的時候，房產(chǎn)稅最大的威力正是目前「將出未出」的階段，因為它讓很多消費者一起「等待」刀落。
不過，宋丁認(rèn)為，中國推進房地產(chǎn)稅的決心，是毋庸置疑的，因為去年是全國人大責(zé)成國務(wù)院去做的試點，這是一件十分嚴(yán)肅的事情，已進入立法流程，而非以前處於「討論」的階段。但是房地產(chǎn)稅這兩年並不好推，因為這勢必會影響樓市，進而影響整個經(jīng)濟。因此如果要推房地產(chǎn)稅，應(yīng)該會是在經(jīng)濟較為穩(wěn)定的時候。如果今年經(jīng)濟壓力仍然較大，那麼房地產(chǎn)稅的推出可能還會延後。（記者 伍敬斌）
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