7月份政治局會議指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場供求關(guān)係已發(fā)生重大變化，這反映一個(gè)非?？陀^的現(xiàn)實(shí)，就是在這輪經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇中，或許很難再次依靠地產(chǎn)需求而回升。然而，觀察歷史數(shù)據(jù)，內(nèi)地在過去幾輪的經(jīng)濟(jì)周期中，地產(chǎn)銷售以及投資的復(fù)蘇對經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)都產(chǎn)生一定的積極作用。
參考日本及美國地產(chǎn)周期在呈現(xiàn)低位轉(zhuǎn)折後，一般會再次呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的周期，仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力和資產(chǎn)市場的平衡，才是改善經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性動(dòng)能的決定性因素。
內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或不遲於明年Q2
目前，由於地產(chǎn)上下游主要以民營企業(yè)為導(dǎo)向，故此內(nèi)地勞動(dòng)力市場和資產(chǎn)市場的情況，其實(shí)好過上世紀(jì)90年代的日本。故此，伴隨著平衡點(diǎn)的持續(xù)推進(jìn)，再配以穩(wěn)增長的政策支持及輔助，預(yù)計(jì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇或不會遲於明年第二季度。
深入觀察環(huán)球?qū)嶋H案例，參考日本1991年後，以及美國2008年後的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在地產(chǎn)市場呈現(xiàn)深度調(diào)整後，此前被地產(chǎn)超常態(tài)繁榮所隱藏的問題將會暴露，而相關(guān)的後遺癥亦將同步顯示出來，當(dāng)中，包括存量資本過剩、潛在經(jīng)濟(jì)增長速度急墮和利率中樞顯著下跌、內(nèi)地居民以及企業(yè)部門去槓桿，導(dǎo)致消費(fèi)與投資低迷、被高估的資產(chǎn)價(jià)格回落，及泡沫期間形成的大量不良資產(chǎn)將會呈現(xiàn)。
參考國際貨幣基金會IMF研究，與房地產(chǎn)深度調(diào)整相關(guān)的金融危機(jī)後，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)間一般較長，復(fù)蘇亦比較遲緩。客觀估計(jì)，這與上述市場特徵形成的三個(gè)特殊狀況有關(guān)，以投資、通縮及出清困境為問題的核心。
回顧日本與美國如何走出地產(chǎn)爆破後的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，讀者會留意到在復(fù)蘇中，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性動(dòng)能的過程一般分為兩個(gè)階段。在第一階段，經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能的初步復(fù)蘇需要穩(wěn)定金融系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)程度的市場平衡。在第二階段，比較強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)增長，需要居民、企業(yè)部門去槓桿緩解後，再透過改革和創(chuàng)新提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的真實(shí)回報(bào)。
內(nèi)地金融穩(wěn)定是明顯優(yōu)勢
觀察經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能的復(fù)蘇狀況，內(nèi)地的金融穩(wěn)定目前仍具備較為明顯的優(yōu)勢，出清的速度和程度或介於08年兩房金融海嘯後的美國，以及上世紀(jì)90年代的日本，粗略介乎兩者之間。對於實(shí)現(xiàn)更有力的經(jīng)濟(jì)增長，內(nèi)地的企業(yè)部門去槓桿壓力其實(shí)低於日本，始終透過改革和創(chuàng)新，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)仍屬根本性經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的要素。
若然再參考國際貨幣基金會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，即使發(fā)生在地產(chǎn)金融危機(jī)後的衰退，平均衰退時(shí)間亦不會超過兩年。就算考慮市場節(jié)點(diǎn)的波動(dòng)，一般也只是三年左右。採用上述邏輯，若從2021年下半年開始算起，伴隨著平衡點(diǎn)的取得，估計(jì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇最遲或不會遲於明年的第二季度，預(yù)料市場有可能在靠前的節(jié)點(diǎn)逐步進(jìn)入股債改善的狀態(tài)。
資深金融及投資銀行家 溫天納
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