蔡志忠 香港專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
環(huán)球經(jīng)濟(jì)下滑,引致樓價(jià)從高位下跌了23%左右,直至今年第4季末,香港的負(fù)資產(chǎn)數(shù)字急升1.2倍,即增加了1.4萬(wàn)宗,達(dá)到25163宗。雖然金管局稱(chēng)按揭拖欠比率仍低,但負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款數(shù)字,創(chuàng)近20年以來(lái)新高。樓市前景並不樂(lè)觀(guān),如果沒(méi)有什麼突破性的利好消息,估計(jì)今年樓價(jià)仍然繼續(xù)下跌,假如像預(yù)期一樣再下跌5%至8%,那麼負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)有機(jī)會(huì)逼近5萬(wàn)宗。
樓市走勢(shì)的確令人擔(dān)憂(yōu),因?yàn)檫@是一個(gè)量?jī)r(jià)齊跌的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)去年全年總成交量只有5.8萬(wàn)宗左右,其中住宅成交只佔(zhàn)約4.6萬(wàn)宗,創(chuàng)有記錄的33年以來(lái)歷史最低。筆者並非擔(dān)心樓價(jià)下跌,更擔(dān)心的是成交量萎縮,嚴(yán)重打擊經(jīng)濟(jì),不但影響港府和地產(chǎn)商的賣(mài)地和賣(mài)樓收入,也嚴(yán)重衝擊地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,其中包括銀行、律師、建築材料、鋼筋水泥、裝修工程以及工人就業(yè)等。此外,不少聲音認(rèn)為只有樓價(jià)下跌,才能讓更多人達(dá)成置業(yè)願(yuàn)望,但事實(shí)上,低迷的成交量告訴我們,首次置業(yè)者並不敢在跌價(jià)時(shí)買(mǎi)進(jìn)。
假如樓市按照這種量?jī)r(jià)齊跌的情況繼續(xù)尋底,那麼負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)將持續(xù)攀升。有讀者問(wèn)樓市是否出現(xiàn)泡沫危機(jī)?筆者不敢斷言樓市是否會(huì)泡沫爆破,只能提醒大家必須要有危機(jī)意識(shí),謹(jǐn)慎處理個(gè)人財(cái)務(wù),做好防範(fàn)措施,因?yàn)槲覀儾恢缹さ讜r(shí)間需要多久,而防守時(shí)間的長(zhǎng)短可以決定投資者和中小企業(yè)的命運(yùn)。千萬(wàn)不要再來(lái)一次像1997年一樣的金融風(fēng)暴,這個(gè)風(fēng)暴為什麼讓那麼多人躲避不及?是因?yàn)樗煅恿肆吣曷L(zhǎng)的時(shí)間,直至2003年沙士出現(xiàn)才開(kāi)始見(jiàn)到谷底。筆者嘗試講講對(duì)後市發(fā)展的看法,從利好消息和利淡因素來(lái)作分析。
樓市好淡爭(zhēng)持 各有三點(diǎn)因素
承接上文,目前利淡的因素主要有三 : 首先,負(fù)資產(chǎn)數(shù)字已逾2.5萬(wàn)宗,估計(jì)今年有機(jī)會(huì)達(dá)至4萬(wàn)至5萬(wàn)宗,衝擊金融體系的穩(wěn)定性,令銀行對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步收緊。其次,地產(chǎn)商累積的貨尾和已出入伙紙待售的單位超過(guò)3萬(wàn)個(gè),在爭(zhēng)相出貨的情況下,唯一選擇是減價(jià)促銷(xiāo),對(duì)後市帶來(lái)壓力。第三,利率仍在高位徘徊,中小企業(yè)營(yíng)商環(huán)境困難,幾萬(wàn)個(gè)「百分百無(wú)扺押貸款」出現(xiàn)嚴(yán)重違約情況,公司倒閉潮和物業(yè)被銀行接管情況接踵而至,形成樓市人踩人的骨牌效應(yīng)。
看事物要兩方面,利好的消息主要也有三:第一,中央政府萬(wàn)億元救市措施也惠及香港,全力支持香港鞏固國(guó)際金融中心地位,估計(jì)「一簽多行」不僅在深圳實(shí)施,最後連大灣區(qū)甚至全國(guó)大城市都有機(jī)會(huì)推行,情況像「沙士」時(shí)期推出的自由行一樣,將香港經(jīng)濟(jì)從谷底深淵救出。第二,港府今年的財(cái)政預(yù)算案有機(jī)會(huì)全面撤辣,加上樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計(jì)劃」等,帶來(lái)不少購(gòu)買(mǎi)力,對(duì)後市絕對(duì)有支持作用。第三,在發(fā)展商減價(jià)促銷(xiāo)下,樓價(jià)已有一定程度折讓?zhuān)由先藗儗?duì)利率走勢(shì)向下的預(yù)期,促使用家入市興趣轉(zhuǎn)濃;去年低迷的成交量累積了不少購(gòu)買(mǎi)力,估計(jì)今年會(huì)陸續(xù)釋放出來(lái),樓市在下半年將止跌回穩(wěn)。
綜合以上幾點(diǎn)利好和利淡因素,究竟樓市會(huì)出現(xiàn)泡沫危機(jī)還是從谷底反彈??jī)煞N聲音各持己見(jiàn),市場(chǎng)對(duì)於今年樓市的看法,幾乎都是向下調(diào)整,跌幅從5%至10%不等。可是大家最關(guān)心的是,樓市會(huì)否泡沫爆破?看起來(lái)不必過(guò)於悲觀(guān),樓市還未到那麼嚴(yán)重地步;那又會(huì)不會(huì)從谷底反彈?從各項(xiàng)數(shù)字顯示,又好像缺乏上升動(dòng)力。
筆者認(rèn)為今年上半年樓市仍然較為偏淡,樓價(jià)會(huì)在下跌中尋找支持點(diǎn),中小企業(yè)的倒閉潮和銀主盤(pán)的不斷增加,會(huì)淘汰一部分人和企業(yè)。歷史的巨輪仍然繼續(xù)前進(jìn),這是汰弱留強(qiáng)的年代,所謂一代新人換舊人,希望大家在逆境中保持樂(lè)觀(guān)態(tài)度,保留實(shí)力,迎接未來(lái)不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。香港背靠祖國(guó),我們有龐大的市場(chǎng)和堅(jiān)強(qiáng)的後盾,加上獨(dú)特的地位和優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變,只要大家團(tuán)結(jié)一心,發(fā)揮同舟共濟(jì)的精神,香港一定能衝出困境,恢復(fù)以往的光輝。