2024年特首施政報(bào)告宣布以立法方式制定劏房出租制度，用「簡樸房」踏出告別「劣質(zhì)劏房」第一步。去年底，政府公布「簡樸房」最低標(biāo)準(zhǔn)，包括每間房不能少過8平方米、要有窗等條件，將來若出租不合標(biāo)準(zhǔn)劏房，業(yè)主和二房東都須負(fù)刑責(zé)。目前有關(guān)規(guī)定正展開2個(gè)月諮詢，目標(biāo)是今年第三季立法。那麼，升級(jí)後的「簡樸房」會(huì)大幅加租嗎？除了「簡樸房」，劏房戶有無其他居住途徑？香港商報(bào)記者最近採訪到一些相關(guān)人士，且聽他們有何說法。
鄧家彪：劏房租金不會(huì)大幅上升
去年底，香港社區(qū)組織協(xié)會(huì)及兒童權(quán)利關(guān)注會(huì)向5000多個(gè)貧窮兒童發(fā)起調(diào)查，結(jié)果顯示他們最關(guān)注的議題是房屋！當(dāng)中，他們最擔(dān)心的是升級(jí)後的劏房會(huì)大幅加租，令他們連劏房都住不起。去年12月21日，工聯(lián)會(huì)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)舉辦「簡樸房」政策研討交流會(huì)，請(qǐng)來學(xué)者、社福界及劏房戶逾110名持份者與房屋局局長何永賢直接交流。
當(dāng)時(shí)主持會(huì)議的是工聯(lián)會(huì)社委主任鄧家彪。在接受商報(bào)記者專訪時(shí)，鄧家彪稱，不擔(dān)心劏房租金會(huì)大幅上升。他說：「11萬戶劏房居民中，有四成已申請(qǐng)公屋，未來有2.1萬間過渡性房屋供應(yīng)，3萬個(gè)簡約公屋單位將在2026/27年度全部落成，未來5年有18.9萬個(gè)公屋單位建成，這些『競爭對(duì)手』都會(huì)令劏房業(yè)主不敢隨便加租。其次，劏房戶受到《業(yè)主與租客（綜合）條例》保障，條例內(nèi)容包括強(qiáng)制業(yè)主與租客簽訂書面租賃協(xié)議、限制續(xù)租加幅及禁止濫收水電費(fèi)，租客亦享有4年租住權(quán)保障。」
鄧家彪（右）探訪劏房戶。 鄧家彪供圖
不贊成「一刀切」取締劏房
「劏房是香港最嚴(yán)重房屋問題之一?！灌嚰冶肜m(xù)指，樂見政府下定決心應(yīng)對(duì)如此艱難的工作，工聯(lián)會(huì)將積極配合相關(guān)政策落實(shí)工作。不過，他亦強(qiáng)調(diào)，即使是升級(jí)了的「簡樸房」也不適合家庭居住，工聯(lián)會(huì)希望家庭能夠入住過渡性房屋或簡約公屋，「這樣才能徹底不用擔(dān)心租金升幅?！?/p>
劏房通常建在舊區(qū)舊樓中，改建劏房會(huì)增加大廈的承重、電梯乃至走火通道等負(fù)荷，會(huì)否引起安全問題？鄧家彪回應(yīng)指，屋宇署一向有對(duì)非法改建進(jìn)行執(zhí)法，但執(zhí)法隊(duì)伍未必有足夠人手對(duì)所有相關(guān)物業(yè)進(jìn)行排查，將來有了一套認(rèn)證制度，可以取締不合標(biāo)準(zhǔn)劏房，反而會(huì)更好。負(fù)責(zé)審批「簡樸房」的工作組內(nèi)有發(fā)展局、屋宇署、消防處等專業(yè)人士去判斷是否符合最低標(biāo)準(zhǔn)，安全一定是最基本條件。因此，工聯(lián)會(huì)並不贊成現(xiàn)階段「一刀切」取締所有劏房，認(rèn)同政府目前這種做法，否則會(huì)令很多劏房戶無瓦遮頭。
凌嘉勤：社區(qū)客廳值得大力推廣
同樣支持政府推行「簡樸房」規(guī)管制度的前規(guī)劃署署長、香港理工大學(xué)（理大）暫代副校長、房屋協(xié)會(huì)主席凌嘉勤教授，與理大團(tuán)隊(duì)一同研究了一套可以調(diào)整的桌椅及配套設(shè)備，可以減輕居於「劏房」對(duì)小朋友脊椎及視力的負(fù)面影響。他在接受記者訪問時(shí)稱，「我們獲得『置地公司家基金』贊助研發(fā)了這套桌椅，並製造了2000套送給劏房戶。我們亦公開了這套桌椅的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，歡迎其他人生產(chǎn)，冀能幫助到劏房兒童?！?/p>
凌嘉勤指，劏房問題在紐約、倫敦等國際大城市都有，有些人因工作需要住得近些，所以劏房並不能徹底清除，但即使是升級(jí)了的劏房始終有一個(gè)問題就是「鄰里關(guān)係」，隔籬住什麼人都不知，住戶流動(dòng)很大，而社區(qū)客廳就可填補(bǔ)了這一缺點(diǎn)。
凌嘉勤說：「在社區(qū)客廳，具同樣背景的劏房戶可以安心地開展社交，小朋友可獲功課輔導(dǎo)，大家可以共享洗衣、煮食、電腦等設(shè)施。曾有社區(qū)客廳會(huì)員對(duì)我說，在劏房無地方為女兒把校裙攤開熨好，在社區(qū)客廳就可做到，這是家庭活動(dòng)的延伸?！?/p>
去年12月21日，工聯(lián)會(huì)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)舉辦「簡樸房」政策研討交流會(huì)。鄧家彪供圖
北都公屋值得去飲「頭啖湯」
「簡樸房」「社區(qū)客廳」「過渡性房屋」「簡約公屋」，是一套為正在輪候公屋或暫時(shí)未有資格申請(qǐng)公屋的基層市民而設(shè)的互補(bǔ)措施。惟很多住在劣質(zhì)劏房的市民寧願(yuàn)選擇留下，主要原因是希望住在市區(qū)方便自己上班子女上學(xué)。
對(duì)此，凌嘉勤稱，未來北部都會(huì)區(qū)（北都）是香港公屋重鎮(zhèn)，將會(huì)有很多公屋落成，現(xiàn)在已有很多地盤開工，也有很多社福機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，開辦了由託兒所至中學(xué)的一條龍教育服務(wù)，也有安老院、醫(yī)院、大學(xué)城等很多公共設(shè)施，從而亦創(chuàng)造了很多的工作機(jī)會(huì)，小朋友亦可於原地上學(xué)。
他續(xù)說：「反正將來上公屋都很大機(jī)會(huì)要到北都，倒不如趁早搬到北都的過渡性房屋，早幾年享受這裏良好的居住環(huán)境和鄰里環(huán)境，小朋友可在一個(gè)安心的環(huán)境下玩耍，將來在北都居住、就業(yè)可以有更多選擇，包括南下九龍港島、原地及北上深圳，所以與其說是『開荒?！?，不如說是『頭啖湯』?！?/p>
凌嘉勤自2016年從政府退休後，一直致力於消除不適切居所。他說：「要把劏房林立的舊城區(qū)更新重建，先要有地去重置原有居民。除了北都，交椅洲填海造地也是必須的！——沒有持續(xù)新增的土地，城市就無法更新、保持活力，樓宇就會(huì)不斷老化，從而產(chǎn)生各種各樣的樓宇問題、環(huán)境問題、社會(huì)問題?！?/p>
劏房大王透露賺錢密碼
本港劏房生意由來已久，自政府宣布「簡樸房」政策後，網(wǎng)上叫人合資買樓或租樓再改建成劏房的群組有如雨後春筍，伺機(jī)搶佔(zhàn)這盤百億大生意。人稱「Ken Sir」的物業(yè)投資者呂宇健目前在港管理約400個(gè)單位，已分間成逾1700個(gè)「優(yōu)質(zhì)劏房」，他持股逾19%的利駿集團(tuán)（香港）（8360）亦已宣布更名為「簡樸新生活集團(tuán)」，表示支持政府推出的「簡樸房」政策，公司將透過購買物業(yè)或二房東形式或合作等方式進(jìn)軍房地產(chǎn)及簡樸房的租賃和相關(guān)管理服務(wù)巿場。
目標(biāo)3年造萬間「優(yōu)質(zhì)劏房」
呂宇健接受商報(bào)記者訪問時(shí)稱，政府公布現(xiàn)有11萬間劏房，惟他以審計(jì)處等部門數(shù)據(jù)推斷包括工廈劏房、豬欄改建等非法劏房，全港最少有16萬個(gè)分間單位，若每間以5000元月租計(jì)，一年租金收入約100億元，「這絕對(duì)是一盤大生意?！?/p>
他續(xù)說：「政府公布11萬個(gè)劏房中將有約三成被取締，加上本身已屬非法的工廈劏房等，本港即將有8.3萬個(gè)劣質(zhì)劏房消失。汰弱留強(qiáng)下，我看到商機(jī)，我和旗下相關(guān)公司的目標(biāo)是——3年內(nèi)，創(chuàng)造出最少1萬間『優(yōu)質(zhì)劏房』?！?/p>
呂宇健又稱，公司將推行「逢八幫一」租金津貼計(jì)劃，即每8間劏房中就有一間會(huì)以綜援租金津貼價(jià)來出租這間劏房，即是說只要是經(jīng)社署轉(zhuǎn)介的綜援人士，其個(gè)人一分錢也不用便可住上「優(yōu)質(zhì)劏房」。
新政策會(huì)否令整體劏房租金上升？呂宇健並不這樣認(rèn)為。他稱，一個(gè)單位若「一劏四」的話，按政府公布的「簡樸房」標(biāo)準(zhǔn)，其中一間在廚房位的劏房，可能會(huì)因不足8平方米或天井窗的原因?qū)е乱?，變成「一劏三」，而劏房大了就?huì)導(dǎo)致租金增加，但這種情況並不普遍。
呂宇健更向記者拆解了劏房生意的賺錢密碼。他說：「舉例而言，一間售價(jià)400萬元400平方呎的單位若整間出租，月租金為1萬元，年收入只有3厘回報(bào)；若劏成兩間則無利可圖，因改裝費(fèi)也要40萬元；最少要?jiǎng)ǔ?間，扣除走廊每間有120平方呎，3間月租金共2萬元，年收入就可達(dá)逾5.4厘回報(bào)。即額外40萬的投資，可以把租金收入增加一倍?！?/p>
他續(xù)說：「一間400萬元的單位，若付120萬元首期，加10萬元稅及相關(guān)費(fèi)用，加40萬元改裝費(fèi)，即共拿出170萬元資金，按揭為280萬元，月供1.3萬元，但月收租為2萬元，即每月可賺7000元，一年就是8.4萬元，即這170萬元成本可有近5厘年收入?！?/p>
「簡樸房」符合最低標(biāo)準(zhǔn)
【新聞背景】2028年全面取締劣質(zhì)劏房
港澳辦主任夏寶龍?jiān)缭?021年訪港時(shí)即提出，香港要告別劏房及籠屋；之後，特區(qū)政府一直有研究相對(duì)對(duì)策。2023年，行政長官李家超在其施政報(bào)告中提出成立「解決劏房問題」工作組，並由財(cái)政司副司長帶隊(duì)深入調(diào)研；2024年施政報(bào)告中宣布「以立法方式制定劏房出租制度」，合標(biāo)準(zhǔn)單位將名之為「簡樸房」。
發(fā)展局局長何永賢早前表示，「簡樸房」規(guī)管草案目標(biāo)是2025年獲立法會(huì)通過，最快同年第四季開始登記，為期一年至一年半；之後，即對(duì)不合標(biāo)準(zhǔn)劏房執(zhí)法，而首要將針對(duì)沒登記又沒認(rèn)證的單位。至於登記合標(biāo)準(zhǔn)單位，有12至24個(gè)月的寬限期改建成為「簡樸房」，若一切順利，到2028至29年會(huì)落實(shí)進(jìn)行規(guī)管?！负啒惴俊拐J(rèn)證有效期為5年，之後須每5年提交專家報(bào)告，才可繼續(xù)出租。
何永賢又稱， 全港11萬間在住宅或綜合用途大廈的劏房，當(dāng)中七成可透過小型工程改成為合規(guī)格「簡樸房」，約有26%不符合8平方米的標(biāo)準(zhǔn)，連同不符合其他標(biāo)準(zhǔn)，約三成即3.3萬間屬劣質(zhì)劏房，無法改成達(dá)標(biāo)者必須取締。至於位於工廈、商廈或非法構(gòu)築物內(nèi)的劏房本屬違法，當(dāng)局將加強(qiáng)執(zhí)法。（記者 李銘欣）
頂圖：凌嘉勤與理工大學(xué)的團(tuán)隊(duì)一同研究了一套可以調(diào)整的桌椅及配套設(shè)備，可以減輕居於「劏房」對(duì)小朋友脊椎及視力的負(fù)面影響。凌嘉勤供圖
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