納米樓是香港樓市一個獨特名詞,形容面積非常細小的住宅單位。近年納米樓有增無減,反映港人愈住愈細的可悲事實。有鑑於此,港府今年2月24日公布限呎條款中最低單位面積(26平方米,即約280平方呎)將擴至所有政府賣地項目、鐵路物業(yè)發(fā)展項目、市區(qū)重建局項目,及私人重建項目。只是僅僅依靠為新建住宅單位面積設(shè)限,又能否阻止香港淪為「納米」之城?
納米(Nano)原本是長度單位,衡量十億分之一的極細微的事物。近年香港新落成的住宅單位面積愈來愈細,過往香港習慣用迷你(Mini)單位來形容細小的住宅,已不足以形容單位有多細小,改用納米樓似乎更貼切,但究竟住宅面積多細才算納米樓?市場並未有統(tǒng)一定義。根據(jù)本港差餉物業(yè)估價署定期發(fā)布《香港物業(yè)報告》當中的分類,最細的住宅單位類別為215平方呎以下,但市場較多人認同面積大概260平方呎以下可稱為納米單位。
有研究機構(gòu)在2020年底發(fā)表名為《納錐之地,香港納米樓研究報告2010-2019》的報告,發(fā)現(xiàn)本港面積為260呎以下的納米單位,近年數(shù)量明顯急增。2010年時僅有21個納米單位推出,2019年時有1805個,十年間急增85倍。而且納米單位佔總住宅供應(yīng)的比例愈來愈多,2010年納米單位只佔住宅供應(yīng)0.2%,到2019年比例增加至12.9%,代表每8個住宅新盤就有1個是納米樓。
每8個新盤就有1個納米樓
該報告並發(fā)現(xiàn),近八成半(84.6%)的納米單位採用開放式設(shè)計,即沒有獨立睡房,同時間接近所有納米單位(94.7%)以開放式廚房取代獨立廚房,69.6%單位的廁所為無窗衛(wèi)浴,簡稱「黑廁」。但納米單位室內(nèi)空間不足的同時,不少納米單位卻備有露臺、工作平臺、特大空中花園、落地玻幕等傳統(tǒng)「豪宅」級室外配置,可謂奇則百出。
利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強坦言,納米樓是香港樓市扭曲下的產(chǎn)物,香港寸金尺土,地方細小人口密集,土地供應(yīng)從來都是供不應(yīng)求,發(fā)展商有見及此,將貨就價,建造細小的單位去迎合市場的需求,納米樓就應(yīng)運而生。廖偉強又指,納米樓其實有很多支持者,因為樓價連年上升,確實令人難以負擔,入市的買家想有獨立的私人空間,於是只能越住越細。
香港樓價貴當然是納米樓愈來愈多的主因,但港府的規(guī)劃政策,其實也助長納米樓成長。據(jù)地產(chǎn)網(wǎng)站千居的博客專欄,一篇名為《納米樓怎樣煉成?十年翻百倍成因、納米樓投資前景》提到,1997年本港屋宇署放寬《建築物條例》,容許新落成住宅單位的洗手間不設(shè)窗戶,無窗「黑廁」頓成主流,是開放式單位的常備配置。2011年屋宇署又頒布《2011年建築物消防安全守則》,詳細訂下了開放式廚房的標準設(shè)計要求,開放式廚房的批則變得方便簡易得多。2010年起,政府於個別地皮的賣地條款中,加入了「限呎地」及「限量地」條款,限呎限量條款下,個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數(shù),或不可超出一定數(shù)量,變相鼓勵發(fā)展商興建中小型單位甚至納米盤,大單位數(shù)量減少??上?,限呎限量樓無限制售價!
高樓價下應(yīng)運而生
今次港府定出住宅單位最低實用面積要求,對未來納米樓供應(yīng)又會有多大影響?美聯(lián)測量師行董事林子彬表示,由於政府有意在賣地上加入條款,限制興建單位的最低面積要求,相信未來納米樓的供應(yīng)與需求比例相應(yīng)將減少,對未來住屋需求及居住環(huán)境起正面作用。
未來5年納米樓難絕跡
團結(jié)香港基金土地及房屋研究主管葉文祺預計,短期來看納米樓很難在本港絕跡,因為未來5年,還有約五成的納米樓會從重建項目工程產(chǎn)生,而政府目前要先追上建屋目標,否則會影響落成日期和供應(yīng),短期內(nèi)難以顧全市民居住環(huán)境質(zhì)量。
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指出,政府宣布新建的住宅最低的實用面積為280平方呎,這個標準確實可以改善居住的面積。但他認為整個問題的核心是香港地價太高,令住宅價格亦高昂,這個最低標準變相令這些物業(yè)的價格最少要500萬元,較近市區(qū)的更高,而納米樓買家財政實力相對較弱,但納米樓呎價動輒逾2萬至3萬港元實屬偏高。
中原集團創(chuàng)辦人兼主席施永青則指,政府提出最低實用面積要求,只能表示政府並沒有坐視不理,卻沒法真正幫到市民。他分析說,市民想看到的是,用現(xiàn)時納米樓的價錢,也可以買到一間大一點的單位,而不是市場上只有大一點的單位供應(yīng),從此沒有細一點的單位可作權(quán)宜選擇。
增加土地供應(yīng)方能治本
廖偉強亦認為政府在未有足夠的土地供應(yīng)之下,就想要讓市民擁有更大的居住空間是不切實際的,因為香港土地如果供應(yīng)充足,足夠的土地令地價有機會降低,發(fā)展商自然會將單位的面積提升,到時香港的市民才能皆大歡喜。
葉文祺也表示,長期而言港府還是要增加土地供應(yīng),包括落實北部都會區(qū)規(guī)劃,展開填海工程如明日大嶼,加快建屋進度,才能令市民「住大啲、住好啲、住平啲」。地產(chǎn)界普遍觀點指納米樓乃房屋市場必然產(chǎn)物,當一般單位的樓價難以負擔,細單位就自然出現(xiàn)滿足市場需求,只要私樓單位供應(yīng)充裕,納米樓問題便會自然消失。
恒地納米樓最多
資料顯示,從納米樓整體供應(yīng)而言,在2010至2019年十年間,興建最多納米單位的發(fā)展商是恒基地產(chǎn)(012),共2858個單位(佔整體33.4%),另有96個單位與新世界發(fā)展(017)合資興建。其餘三間「四大地產(chǎn)商」之列的長實(1113)、新世界及新鴻基地產(chǎn)(016)只合計興建了624個納米單位。
不相伯仲排第二位及第三位分別是宏安及九龍建業(yè),各自興建了732個納米單位。宏安早年從事私人參建居屋的裝修工程,近年興建了6個以「薈」字為頭命名的納米樓盤;九龍建業(yè)主要從事重建,是著名「劏房之城」——環(huán)海?東岸的發(fā)展商。排第四位是盧華家族,興建了494個納米單位,包括以「Ava系列」命名的納米單位重建項目。
炒納米樓隨時損手
不少納米單位買家在3年額外印花稅的轉(zhuǎn)售限期過後,便立即出售單位,10年樓齡內(nèi)的累積轉(zhuǎn)手率達八成,已轉(zhuǎn)手的單位平均持貨期只得3.48年,可見納米樓的市場,其實充斥大量投資用家;然而,由於納米單位只能容納最多兩人居住,客源受限,租務(wù)市場並不吃香,買來收租其實風險較大。
買來收租有一定風險
另一方面,由於美國已進入加息周期,本港息口有上升壓力,納米樓今年沽壓可能持續(xù)增加。事實上,近期市場不時有納米樓半新盤業(yè)主蝕讓單位個案出現(xiàn)。
據(jù)中原地產(chǎn)高級區(qū)域營業(yè)董事陳凱超披露,筲箕灣柏匯高層K室,實用面積209方呎,開放式間隔,近日以482萬元易手,實呎23062元。原業(yè)主2015年491萬元買入,持貨7年,帳面蝕約9萬元或約2%。若連同使費計,料原業(yè)主需實蝕約28萬元或約5%。
美聯(lián)物業(yè)營業(yè)經(jīng)理范浩軒講了另一例,鰂魚涌君豪峰高層N室,實用面積216方呎,開放式間隔,由於原業(yè)主欲急轉(zhuǎn)手套現(xiàn),單位近日以553.8萬元易手,實呎25639元,實蝕近8%離場。上述單位原業(yè)主2018年5月以575.13萬元承接,帳面蝕讓約21.3萬元或3.7%,連使費計料實蝕約44萬元或7.7%。
美聯(lián)分行營業(yè)經(jīng)理陳嘉樂則介紹了南區(qū)一例,香港仔登峰.南岸低層F室,實用面積214呎,開放式間隔,近期獲外區(qū)上車客以345萬元買入,實呎16121元。原業(yè)主於2015年11月以約358萬元購入,帳面蝕讓約13萬元或4%。(香港商報記者 周吉田)