時(shí)事評(píng)論員 吳幼珉
今年1至7月，內(nèi)地商品房和住宅銷售面積同比下降6.5%和4.3%；指的是在那期間新房的銷售面積。上半年，「北上廣深」二板市場(chǎng)掛牌量則同比增長(zhǎng)三至五成，二手樓成交量卻同比下跌12.7%、11.1%、10.3%和增長(zhǎng)了0.8%，二板市場(chǎng)整體交投比以一板市場(chǎng)更淡靜。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段
內(nèi)地城鎮(zhèn)居民人均居住面積在改革開放前是3.6平方米，增加至現(xiàn)在的40平方米。約97%城鎮(zhèn)家庭已擁有自家的住房，而且平均每戶有1.5套住房，四成城鎮(zhèn)家庭有兩套以上的房子。用中國(guó)人民銀行官宣的話來說，內(nèi)地「房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)係已發(fā)生深刻變化」。
高房?jī)r(jià)導(dǎo)致發(fā)展商不斷投資建房，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因而供過於求。2016年全國(guó)兩會(huì)前後，樓價(jià)暴漲，許多地方在短短幾個(gè)月內(nèi)樓價(jià)上漲了兩三倍，市場(chǎng)上長(zhǎng)期流傳「中國(guó)房?jī)r(jià)有升沒跌」，投資非常熾熱。2020年後，政府干預(yù)力度加大，先是一手樓價(jià)升、二手樓價(jià)降，降幅並不明顯，許多小業(yè)主則開始抱怨市場(chǎng)「有價(jià)無市」。
另一方面，樓價(jià)不調(diào)整，就不可能扭轉(zhuǎn)供過於求的現(xiàn)象，也不可能擠掉樓市泡沫，成為中國(guó)當(dāng)前面對(duì)而且不得不解決的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。若樓價(jià)下跌，卻也可能有負(fù)面效應(yīng)。住宅物業(yè)是中國(guó)家庭財(cái)富主要的組成部分，樓價(jià)跌居民身家縮水，居民消費(fèi)能力和意欲都會(huì)下降。今年上半年，中國(guó)最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)77.2%；穩(wěn)經(jīng)濟(jì)就得穩(wěn)消費(fèi)，擠壓樓市泡沫也不得不面對(duì)消費(fèi)可能適度削弱的挑戰(zhàn)。
樓價(jià)下跌也會(huì)削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的投資意欲。今年上半年，中國(guó)不含農(nóng)戶的固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)3.8%，低於GDP增速；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資更減少了7.8%。而1至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資更同比下降8.5%；房企的房屋施工面積同比下降6.8%，其中住宅施工面積減少了7.1%。房屋新開工面積也下降了24.5%，其中住宅新開工面積降25%。估計(jì)今明兩年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率會(huì)減少。
北上置業(yè)要謹(jǐn)慎
樓價(jià)升，官方強(qiáng)調(diào)「房住不炒」；樓價(jià)跌，投資和剛需客都會(huì)卻步。7月底，內(nèi)地新商品房和住宅待售面積同比增長(zhǎng)17.9%和19.5%，也導(dǎo)致了某些經(jīng)營(yíng)不善的發(fā)展商資金無法周轉(zhuǎn)。中國(guó)恒大去年底總負(fù)債逾2.4萬億元人民幣，總資產(chǎn)1.84萬億元，包括現(xiàn)金約43億元，土地儲(chǔ)備2.1億平方米。2021和2022兩年合計(jì)虧損超過8000億元，至去年末，合同負(fù)債7200多億元，涉及幾十萬套已出售但未交付的住宅單位。
媒體稱碧桂園上半年可能虧損550億元人民幣；若8月7日未支付的2250萬美元利息維持至9月，碧桂園將正式違約；碧桂園8月11日更宣布超過160億元的11隻債券停牌。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也宣布債務(wù)違約。
內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太快，不少房企缺乏歷練和有效風(fēng)險(xiǎn)管理，接連爆雷在所難免。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處?kù)墩{(diào)整階段，房企如今面對(duì)的問題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。保交樓涉及廣大群眾的利益，而如何合法合理地處理資不抵債、流動(dòng)性不足和巨額虧損的房地產(chǎn)公司，對(duì)中國(guó)債權(quán)人和整個(gè)社會(huì)來說也都是一個(gè)考驗(yàn)。
近日，央行再次減息降準(zhǔn)，望能有效刺激消費(fèi)、投資和經(jīng)濟(jì)。如前述，當(dāng)前樓市主要矛盾是供過於求和市場(chǎng)缺乏信心，央行措施短期內(nèi)對(duì)樓市支持力度相對(duì)有限，估計(jì)樓價(jià)仍有下行壓力。內(nèi)地樓市至今上升了接近20年，樓價(jià)適度調(diào)整對(duì)中國(guó)樓市和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展其實(shí)也是無害的。香港居民若現(xiàn)階段希望北上置業(yè)，需要了解國(guó)家政策和當(dāng)?shù)厥袥r。內(nèi)地樓市調(diào)整一般較香港溫和而延續(xù)時(shí)間也會(huì)較長(zhǎng)，現(xiàn)在買房會(huì)較難脫手。（圖片：中新社）
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