繼上周一天之內(nèi)，出現(xiàn)廈門、寧波、蘇州三個地王之後。近來中國土地拍賣市場，久違的多輪競價再次在多個城市出現(xiàn)，溢價率也是一個比一個高。中國指數(shù)研究院公布研究結(jié)果表明，一季度全國300城宅地出讓金同比增一成，這與去年上半年300個城市土地出讓收入下滑兩成形成鮮明對比。其中表現(xiàn)最好的是，具有較高變現(xiàn)力的一二線熱點城市核心地段地塊，正成為開發(fā)商補倉的重點，並受到追捧。
競價到底有多火爆
3月27日，蘇州、廈門和寧波一日誕生3個「地王」項目。其中，蘇州一宗地塊在經(jīng)過51輪激烈競標後，由綠城中國以6.5萬元/平方米、溢價率18.22%拿下，不僅一躍成為蘇州新一代「地王」，更是刷新江蘇省地價上限。在廈門，歷時1個多小時、152輪出價後，將軍祠地塊由廈門國貿(mào)以6.27萬元/平方米拿下，溢價率40.79%。此前廈門島內(nèi)的單價「地王」是中海地產(chǎn)於2023年8月15日拿下的大唐中心地塊，樓面地價約5.18萬元/平方米。
與這些創(chuàng)造新「地王」的城市相比，一線城市表現(xiàn)一點也不遜色，並且是土拍成交首屈一指的主力軍。3月14至15日，上海出讓5宗地，全部溢價成交，總成交134億元，12家房企搶1宗地，其中4宗觸頂搖號，整體溢價率超過9%。3月15日，北京順義新城一宗地塊的出讓吸引了37家房企爭搶，北京今年以來四次土拍中，豐臺大瓦窯、海淀翠湖、大興西紅門、順義空港、昌平生命科學園地塊均競拍至搖號階段，以遠高於底價成交。
在近來土拍市場中，新一線及二線城市也不遑多讓，在3月29日的土地集中拍賣中，位於湖北武漢市沙湖大道以南的P（2024）008號商務(wù)金融地塊，經(jīng)過108輪競價最終成交，溢價率高達77.14%。3月29日進行的杭州今年第二輪土拍，溢價率超過23%。3月30日，位於福建福州市核心區(qū)的臺江區(qū)「狀元」地塊經(jīng)過48輪激烈競價，被浙江綠城以總價20.31億元拿下，成交樓面價27712元/平方米，溢價率12.81%。近來合肥濱科城、包河區(qū)地塊競爭激烈，溢價率分別達54%、32%。3月進行的成都今年首輪土拍，爆發(fā)「搶地大戰(zhàn)」，錦江區(qū)的潘家溝31.2畝地塊，足足拼殺了55輪競價才決出勝負，溢價率衝上了31.76%。
在這些城市土拍高溢價率推動下，土拍平均溢價率也是持續(xù)走高。今年以來，土拍平均溢價率已經(jīng)悄悄「三連漲」，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月平均溢價率達到5.2%，重新回到2022年以來平均線的上方，這個成績也創(chuàng)下了近7個月以來的高點。3月溢價率較此更上新臺階，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年一季度，全國300城住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%，原因在於一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊拍地節(jié)奏加快，帶動成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上升。
中心城市的地 好地段變多了
導致土拍轉(zhuǎn)暖的一個重要原因是，今年以來多個一二線城市提供了更為優(yōu)質(zhì)的土地。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來一線城市土拍節(jié)奏相比去年加快，截至3月26日，一線城市住宅用地成交規(guī)劃建面同比增長約88%，土地出讓金同比增長接近2倍（198.7%）。對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者表示，部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，且推地節(jié)奏加快，帶動核心城市住宅用地成交面積增長，同時，房企投資更加聚焦核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)板塊，也使得對核心城市優(yōu)質(zhì)地段的土地爭奪更為激烈，帶動土地出讓金及成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上升。官方數(shù)據(jù)也在證實土拍市場正轉(zhuǎn)暖，根據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)，前兩月一二線城市住宅用地成交量同比增長。三月成交更好於前兩個月。
陳文靜指出今年以來，一線城市土拍節(jié)奏明顯加快，並且優(yōu)質(zhì)地段的土地同比也有較大增幅。今年一線城市成交地塊多位於核心區(qū)，成交樓面價整體較高，與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單中，有9宗位於中心城區(qū)，佔比約四成；廣州第一輪擬供應商品住宅用地清單中，中心四區(qū)地塊數(shù)量佔比超四成。
為何會出現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪以廣州為例向記者表示，在去年及今年初多宗地塊流拍，以及庫存量居高不下的背景下，土拍熱度的回升以及流拍現(xiàn)象的改善對於廣州來說至關(guān)重要，「提質(zhì)」供地也就成了當下的必然之選，從其近來公布的規(guī)劃來看，廣州土拍市場整體土地供應往市中心靠，今年該市中心四個區(qū)計劃供應地塊佔比接近總量的一半。日前，在廣州市2024年春季土地推介會上，12宗優(yōu)質(zhì)居住地塊集中亮相，其中就有四宗地位於天河區(qū)，吸引了保利、中海、華潤、招商、越秀、龍湖、大華、新鴻基、新世界等40餘家知名房企參會交流。
在供地計劃中拿出更大誠意，不只有廣州。此前結(jié)束的上海首輪集中土拍，5宗地塊整體素質(zhì)較優(yōu)，1宗地在內(nèi)環(huán)內(nèi)，1宗地在中內(nèi)環(huán)間，2宗地塊都在中外環(huán)間，剩餘1宗地靠近外環(huán)。同期，北京首輪集中土拍推出的豐臺大瓦窯L42、L44兩宗地塊，位於四至五環(huán)之間，屬於臨鐵地塊，距離地鐵14號線大瓦窯站直線距離500米。
政策釋放刺激成交
為什麼那麼多的一二線城市願意出讓更多優(yōu)質(zhì)土地，陳文靜認為，自去年第四季度，自然資源部取消土拍限價後，全國熱點城市的核心區(qū)價值持續(xù)體現(xiàn)?！溉∠恋叵迌r」政策以來，目前大多數(shù)城市已恢復「價高者得」，樓面價重現(xiàn)區(qū)域新高，房企們願意為優(yōu)質(zhì)地塊「買單」。
除此以外，關(guān)榮雪表示，進入2024年，多城市土拍規(guī)則整體延續(xù)寬鬆態(tài)勢，部分城市繼續(xù)放鬆土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中，優(yōu)化了此前執(zhí)行18年的「70/90」政策，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；深圳也於近期取消了「70/90」政策。
加之，繼廣州對120平米以上住宅解除限購以外，中國一線城市相繼放鬆限購，還有相當數(shù)量的二線城市完全放開限購。在這些政策的綜合作用下，一線城市的樓市加速轉(zhuǎn)暖，北京、上海、深圳二手房市場復蘇明顯。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布最新數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場3月成交量按月增近1.2倍，2024年首季二手房成交量達11742套，按年增長13.9%。上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的「榮枯線」。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，整個3月份，重點10城二手房成交超7.23萬套，較2月份大幅上漲123.35%。樓市成交的轉(zhuǎn)火也一定程度帶動土拍市場轉(zhuǎn)旺，不過，中指研究院研究認為，當下土拍市場並非全面轉(zhuǎn)暖，三四線城市的土拍仍是以底價成交居多，並且會有流拍出現(xiàn)，土拍市場城市分化現(xiàn)象正在加劇。（記者 童越）
頂圖來源：中新社圖片
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