戴德梁行發(fā)布《2023亞洲不動產(chǎn)投資信託基金（REITs）研究報(bào)告》稱，自2023年1月起至2024年4月末，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場邁入了新的發(fā)展階段，共有12個(gè)產(chǎn)品成功上市。戴德梁行北京公司總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，內(nèi)地市場環(huán)境的不斷優(yōu)化和政策的持續(xù)支持，公募REITs有望在推動內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)化資源配置等方面發(fā)揮更加重要的作用。展望未來，隨市場不斷發(fā)展和完善，有理由相信內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場將迎來更加廣闊的發(fā)展前景，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長注入新的活力。
內(nèi)地市場規(guī)模不斷擴(kuò)大和產(chǎn)品種類日益豐富，公募REITs市場正逐步走向成熟和穩(wěn)定。截至2024年4月末，內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已成功上市36個(gè)產(chǎn)品，其中不動產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品21個(gè)，收費(fèi)收益權(quán)產(chǎn)品15個(gè)。市場整體發(fā)行規(guī)模突破千億大關(guān)，總市值達(dá)到1059億元人民幣，市值提升主要受益於首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目入市。
其中，不動產(chǎn)權(quán)REITs市值478億元人民幣，佔(zhàn)比45%；收費(fèi)收益權(quán)REITs市值581億元人民幣，佔(zhàn)比55%。從REITs數(shù)量來看，內(nèi)地佔(zhàn)據(jù)亞洲REITs市場總數(shù)量已超過15.5%，而從REITs市值來看，佔(zhàn)比也提升至5.7%以上，這一佔(zhàn)比的提升印證了內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場快速發(fā)展。
香港REITs交易內(nèi)地資產(chǎn)活躍度下滑
另一方面，過去幾年受疫情和美國加息的影響，新加坡、中國香港兩地交易內(nèi)地資產(chǎn)的活躍度呈現(xiàn)下降的趨勢，2023年並無收購內(nèi)地物業(yè)情況，僅有一宗出售交易，即凱德中國信託於2023年12月公告以人民幣8.42億元出售北京凱德Mall·雙井。
截至今年4月，香港REITs持有位於內(nèi)地的物業(yè)有6個(gè)，佔(zhàn)香港上市REITs總數(shù)的55%。按市場看，香港REITs持有內(nèi)地不動產(chǎn)項(xiàng)目37個(gè)，其中一線城市資產(chǎn)佔(zhàn)比約為60%，主要二線城市佔(zhàn)比約為16%，其他二線資產(chǎn)佔(zhàn)比約為19%，三四線城市佔(zhàn)比約為5%，更偏好於投資一線城市資產(chǎn)。此外，截至2024年4月，新加坡持有位於內(nèi)地的物業(yè)11個(gè)，佔(zhàn)新加坡上市REITs及商業(yè)信託總數(shù)的26%。
17個(gè)新加坡和香港REITs共持有134處內(nèi)地不動產(chǎn)項(xiàng)目，其中一線城市資產(chǎn)佔(zhàn)比約為27%，主要二線城市（杭州、成都、西安、武漢、天津、蘇州、重慶、南京、長沙）佔(zhàn)比約為33%，其他二線資產(chǎn)佔(zhàn)比約為25%，三四線城市佔(zhàn)比約為15%?？傮w來看，投資於二線城市的資產(chǎn)佔(zhàn)比接近6成，側(cè)面反映了兩地REITs在綜合考量資產(chǎn)穩(wěn)定性及收益性下的資產(chǎn)偏好。
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