最近地產(chǎn)商新世界發(fā)展(017)發(fā)出重大虧損警告，預(yù)計虧損金額將達(dá)200億元，相當(dāng)於公司當(dāng)前市值。雖然金額驚人，但其中包含一次性「投資物業(yè)之公平值變動」，總額在85億至95億元之間。
在會計實務(wù)中，投資物業(yè)的「公平值變動」指的是企業(yè)按照國際財務(wù)報告準(zhǔn)則或香港財務(wù)報告準(zhǔn)則的要求，對其持有的投資物業(yè)進(jìn)行定期重估。這些物業(yè)包括辦公樓、商場、住宅大樓等，它們的市場價值隨時受到市場供求、租金回報率、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素的影響。
新世界此次巨額虧損的核心便在於這一類型的減值調(diào)整。事實這一調(diào)整不僅限於新世界，年內(nèi)已有至少15間地產(chǎn)收租股發(fā)出盈警，指出其投資物業(yè)的公平值出現(xiàn)顯著下滑。
當(dāng)市場環(huán)境良好，物業(yè)價值上升時，地產(chǎn)公司能夠在財務(wù)報表上錄得「公平值增值」，這會為公司帶來額外的帳面利潤。然而，當(dāng)市場低迷、物業(yè)價格下跌時，公司則需進(jìn)行減值，導(dǎo)致財報出現(xiàn)「公平值減值」，產(chǎn)生虧損。
投資物業(yè)的公平值變動，雖然在短期內(nèi)可能導(dǎo)致地產(chǎn)公司錄得帳面上的虧損，但它對公司及投資者具有多方面的長期好處。首先，這一方法提高了公司財務(wù)報表的透明度，讓公司的資產(chǎn)價值更準(zhǔn)確地反映市場現(xiàn)狀，從而避免了資產(chǎn)價值與實際市場價值脫節(jié)的風(fēng)險。這對於地產(chǎn)行業(yè)尤其重要，因為物業(yè)的市場價格波動較大，公平值重估能促使管理層及時調(diào)整其資產(chǎn)配置，避免市場惡化進(jìn)一步影響公司。
此外，這種定期重估也有助於長期投資者識別市場低谷中的潛在機(jī)會，特別是對於那些資產(chǎn)質(zhì)素較高但短期受壓的公司。隨著市場環(huán)境改善，這些公司的資產(chǎn)價值可能隨之回升，為投資者提供增值空間。
梁港生 英國切斯特大學(xué)金融科技及數(shù)據(jù)分析教授
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83518734 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號香港商報大廈
