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　9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，將引導(dǎo)存量房貸利率批量下調(diào)，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制同時(shí)發(fā)布倡議，批量下調(diào)存量房貸利率。

　中國(guó)人民銀行將引導(dǎo)存量房貸利率批量下調(diào)

　中國(guó)人民銀行今天發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。

　市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制同時(shí)發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對(duì)符合條件的存量房貸開(kāi)展批量調(diào)整，將在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上加點(diǎn)幅度高於-30基點(diǎn)的存量房貸利率，統(tǒng)一調(diào)整到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)-30基點(diǎn)。

　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，這次調(diào)整釋放了兩個(gè)信號(hào)，第一個(gè)加力提振居民消費(fèi)，第二個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。相當(dāng)於給存量房貸家庭吃下定心丸，有利於促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。

　存量房貸利率何時(shí)調(diào)整?如何調(diào)整?

　那麼存量房貸利率何時(shí)作出調(diào)整?哪些房貸可以調(diào)整?又如何進(jìn)行調(diào)整呢?

　根據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布的《倡議》，明確各商業(yè)銀行在2024年10月31日前，對(duì)符合條件的存量房貸開(kāi)展批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青說(shuō)，這次調(diào)整符合市場(chǎng)預(yù)期，覆蓋存量首套和二套房貸利率，去年首輪存量房貸利率下調(diào)，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的範(fàn)圍拓展了。

　對(duì)於調(diào)整方式，倡議提出，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。目前，已有多家商業(yè)銀行表示，將於10月12日發(fā)布具體操作公告，確保如期完成批量調(diào)整工作。

　批量調(diào)整後 借款人利率可降至什麼水平?

　批量調(diào)整後，借款人利率可降至什麼水平?業(yè)內(nèi)人士表示，由於重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整後會(huì)有所差異，但在重定價(jià)日後，利率將降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近。

　《關(guān)於批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確：批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上加點(diǎn)幅度高於-30基點(diǎn)的存量房貸加點(diǎn)幅度降至-30基點(diǎn)，且不低於所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點(diǎn)下限。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR-30基點(diǎn)。

　存量房貸利率預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右

　截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。今年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。根據(jù)倡議，存量房貸利率批量調(diào)整後將降至約3.55%，調(diào)整後，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。

　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，如果考慮到此前央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)可能跟隨下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，在貸款重定價(jià)後，調(diào)整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個(gè)基點(diǎn)以上，也就是1個(gè)百分點(diǎn)，這將大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

　購(gòu)房者能省多少錢?

　那麼，購(gòu)房者能節(jié)約多少利息支出呢?我們也給大家算了一筆賬。

　以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。批量調(diào)整完成後，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節(jié)約支出1500億。

　銀行淨(jìng)息差將有望保持基本穩(wěn)定

　專家表示，此次存量房貸調(diào)整後，提前還貸會(huì)明顯減少，也有利於銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，考慮到人民銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低政策利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率調(diào)整後，銀行淨(jìng)息差將有望保持基本穩(wěn)定。

　央行：建立存量房貸利率調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制

　此外，中國(guó)人民銀行本次發(fā)布的公告，還建立了存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制，如果未來(lái)新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請(qǐng)將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。