10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有大行率先發(fā)布公告稱，從11月1日起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機(jī)制，並給出「具體操作細(xì)則」。這意味著，存量房貸貸款人從11月1日起即可向銀行申請變更定價周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)，客戶僅可申請調(diào)整1次。
這同時也意味著央行日前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制要求，正式落地。
對浮動利率的個人住房貸款而言，其利率由LPR和加點兩個部分組成。一般而言，LPR每個月公布一次，是動態(tài)變化的，而加點幅度一經(jīng)確定保持不變，並通過房貸合同由借貸雙方確認(rèn)。
在此次各家銀行公告中，「偏離幅度」成了關(guān)鍵詞，這個設(shè)定成為本輪調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。
對此，各家銀行公告均明確了本輪存量房貸利率定價機(jī)制的具體調(diào)整規(guī)則：以央行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點幅度加30個基點為門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點幅度為央行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。
因此，公告顯示，自11月1日起，針對以LPR浮動利率定價的商業(yè)性個人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點值高於全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30個基點的，客戶可申請調(diào)整LPR加點值。
目前來看，大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。
值得注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。
「在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過30個基點時，允許借款人與銀行協(xié)商調(diào)整加點，有助於緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出?？傮w而言，在利率下行周期，縮短重定價周期、動態(tài)調(diào)整加點幅度等兩項措施，將有助於進(jìn)一步降低借款人住房消費負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費的意願和能力，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。」招聯(lián)首席研究員董希淼在接受記者採訪時表示。
對於貸款人而言，董希淼表示，重定價周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應(yīng)是市場利率走勢——如果利率處於下行趨勢，重定價周期短，利率下降能更快體現(xiàn)，導(dǎo)致貸款實際利率更快下降；如果利率處於上行趨勢，重定價周期短，利率上升也將更快體現(xiàn)，導(dǎo)致實際利率更快上升。因此，借款人應(yīng)對利率走勢進(jìn)行研判，選擇重定價周期。目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價周期。（深圳商報首席記者 謝惠茜）
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