從收回存量土地、到收購存量房，房地產(chǎn)正進(jìn)入新一輪的去庫存周期。
三季度以來，存量住房收儲(chǔ)進(jìn)入加速期，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有超50個(gè)城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲(chǔ)，其中有核心一二線城市、三四線城市，還有縣級(jí)行政單位。其中，29個(gè)城市已落地首批房源徵集細(xì)則，明確商品房需滿足的條件。
支持收儲(chǔ)的增量資金也在不斷入場。日前財(cái)政部部長明確，專項(xiàng)債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購存量商品房用作保障性住房，正在研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。
業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，三季度以來，中央政策持續(xù)加碼，一攬子宏觀政策「大禮包」推出，將積極提振房地產(chǎn)市場。2025年或?qū)⒊蔀樾乱惠喨齑娴钠瘘c(diǎn)，收儲(chǔ)商品房用作保障房，預(yù)計(jì)能幫助去化1.30億平米庫存，助力房地產(chǎn)基本面「止跌回穩(wěn)」。
增量資金不斷入場
政府「收儲(chǔ)」存量房，是指由政府收購已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。從收購房源的角度看，具體包括「國企收儲(chǔ)未售新房」和「國企收購居民舊房」兩種模式。因第二種模式比較分散，現(xiàn)多地在發(fā)文推行的，多指「收儲(chǔ)未售新房」這種模式。
早在今年5月份，國務(wù)院副總理何立峰便表示，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。央行也表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
政策支持下，多地發(fā)文支持收購存量商品房。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前已有超過50個(gè)城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲(chǔ)，其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉(xiāng)、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級(jí)行政單位，其中29個(gè)城市已落地首批房源徵集細(xì)則。
只不過，與發(fā)文支持的城市數(shù)量相比，真正落地轉(zhuǎn)化的城市規(guī)模並不算大。
克而瑞稱，截至目前，已完成收儲(chǔ)甚至已轉(zhuǎn)化為保障房並投入運(yùn)營的城市並不多，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等少數(shù)城市有項(xiàng)目落地。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計(jì)劃的試點(diǎn)城市，收購項(xiàng)目大多用於配租而非配售。
開源證券表示，從各地收儲(chǔ)的落地情況看，推進(jìn)速度仍然較慢，主要堵點(diǎn)在於能夠達(dá)到收儲(chǔ)條件的項(xiàng)目較少，主要困難在於當(dāng)前租金回報(bào)率無法實(shí)現(xiàn)「商業(yè)可持續(xù)」。
實(shí)際上，資金問題一直是過往收儲(chǔ)工作的痛點(diǎn)之一。太平洋證券表示，存量房「收儲(chǔ)」收益平衡較難，資金佔(zhàn)用規(guī)模較大，可能存在一定缺口，資金來源有待拓展。
以鄭州為例，鄭州城發(fā)安居作為鄭州城發(fā)的保障性住房運(yùn)營主體，收購存量房的資金主要有：第一，城發(fā)安居自籌的自有資金，佔(zhàn)比在20%左右；第二，項(xiàng)目配套融資，城發(fā)安居與房企達(dá)成項(xiàng)目收購協(xié)議後，由銀行評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，給出放款比例及額度；第三，政府的收購補(bǔ)貼和貼息。
為推動(dòng)收儲(chǔ)工作的進(jìn)展，三季度以來政策持續(xù)釋放，增量資金正在不斷進(jìn)場。
9月24日消息顯示，央行3000億元保障性住房再貸款中，央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助於提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國企收儲(chǔ)進(jìn)度。
日前人大發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長也明確稱，支持專項(xiàng)債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，地方專項(xiàng)債券用於收購存量商品房用作保障性住房的政策正在制定政策細(xì)則，將加快落地。目前，城中村改造專項(xiàng)借款、地方專項(xiàng)債均可作為收儲(chǔ)存量商品房的增量資金，隨著增量資金的不斷落位，將加快地方政府收購存量商品房的節(jié)奏。
有望消耗過億平方米庫存
地方收購存量商品房後，有的轉(zhuǎn)為配租型保障房、有的轉(zhuǎn)為配售型保障房，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懹钟卸啻螅?/p>
以鄭州為例，今年7月29日，鄭州市正式開始首批配售型保障性住房配售工作，成為全國範(fàn)圍內(nèi)率先開啟「配售型保障性住房」配售交付的城市，首批有3個(gè)配售項(xiàng)目和1個(gè)預(yù)登記項(xiàng)目，共計(jì)1999套房源。
從市場反響看，三個(gè)項(xiàng)目共計(jì)搖中1242個(gè)家庭(含替補(bǔ))，據(jù)鄭州機(jī)構(gòu)調(diào)研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因區(qū)位較好價(jià)格便宜，均為滿號(hào)搖號(hào)，相較而言雪松苑受歡迎程度較低。
值得注意的是，因保障性住房價(jià)格較低，過多投入市場，勢必會(huì)對(duì)周邊剛需項(xiàng)目形成衝擊。克而瑞稱，鄭州首批保障性住房釋放的價(jià)格，約為周邊新房均價(jià)的50%～70%。周邊120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均價(jià)10184元/平方米，當(dāng)月有約20%的項(xiàng)目降價(jià)。
「即使部分城市會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)加劇區(qū)域內(nèi)部市場競爭的現(xiàn)象，但是從地方政府和問題企業(yè)角度而言，還是利大於弊。」克而瑞稱，對(duì)於房企而言，後期若增加存量住房收購的比例，將更大程度緩解企業(yè)的回款和銷售壓力，助力去庫存。
如果轉(zhuǎn)為配租型保障房，因配租型保障房因低於周邊平均租金，加之配套設(shè)施完善，往往能取得不錯(cuò)的招租效果。租賃相較於購買而言，成本可控，對(duì)部分剛需而言，保租房的確存在一定的吸引力。
整體而言，存量房收儲(chǔ)工作，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)去庫存意義重大。
「從房地產(chǎn)待售面積口徑看，2020年開始，我國房地產(chǎn)庫存重新進(jìn)入上行期。截至2024年9月，商品房待售面積7.32億平米，已經(jīng)超過2015年末的高峰水平?！归_源證券表示。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2025年或?qū)⒊蔀樾乱惠喎康禺a(chǎn)去庫存的元年，主要由三方面因素貢獻(xiàn)：新開工與銷售之間的剪刀差、收儲(chǔ)商品房用作保障房、城中村改造。2021年至2024上半年末，我國累計(jì)開工建設(shè)和籌集了685萬套保障性租賃住房；假設(shè)後續(xù)保障性租賃住房全部由收儲(chǔ)貢獻(xiàn)，預(yù)計(jì)能夠幫助去化庫存185萬套，按照套均70平米估算，預(yù)計(jì)能幫助去化1.30億平米庫存。
華福證券表示，2020年以來現(xiàn)房庫存佔(zhàn)比爬升，從2020上半年的13.7%上升至2024上半年的26.7%，且小體量未出險(xiǎn)/民營房企有較高現(xiàn)房庫存壓力。專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策的加快落地，有利於緩解現(xiàn)房累庫壓力，降低行業(yè)結(jié)構(gòu)性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，從供給端發(fā)力推進(jìn)「止跌回穩(wěn)」。
如果加上對(duì)存量土地的消化，房地產(chǎn)走向供需平衡的步伐會(huì)更快。
國信證券表示，當(dāng)前房地產(chǎn)土地庫存20.8億平方米，佔(zhàn)比59%；未竣工庫存7億平方米，佔(zhàn)比20%；竣工庫存7.4億平方米，佔(zhàn)比21%，總庫存去化周期為3.5年。要將去化周期降至2.3年左右的合理水平，假設(shè)2025年自發(fā)需求10億平方米，則超量庫存為5到8億平方米。
該機(jī)構(gòu)稱，能否彌補(bǔ)這5到8億平方米的需求缺口，將是2025年能否走向供需均衡的關(guān)鍵所在。從政策方向看，供給側(cè)即收回存量土地，資金需求約2萬億元。需求側(cè)城中村改造和收儲(chǔ)是主要切入點(diǎn)，資金需求約4萬億元。打通相關(guān)政策的核心堵點(diǎn)，輔以資金，才能有較快進(jìn)展。（第一財(cái)經(jīng)作者：孫夢凡）
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