2024年上海商業(yè)地產(chǎn)市場租戶租賃意願整體謹(jǐn)慎。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示：「租金優(yōu)惠和更多激勵措施繼續(xù)推動以成本為導(dǎo)向的辦公樓搬遷和升級活動?！勾送?，零售租賃需求主要集中在運動服飾、潮玩雜貨、二次元、寵物相關(guān)服務(wù)及產(chǎn)品和飲品烘焙等領(lǐng)域，高性價比且能帶給消費者情緒價值的產(chǎn)品和體驗受到了更多關(guān)注。
在2024年樓市政策持續(xù)寬鬆的背景下，上海一手高端住宅市場成交表現(xiàn)活躍，體現(xiàn)出改善型需求對於高品質(zhì)住宅的迫切追求。
租戶租賃意願整體謹(jǐn)慎
2024年四季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動升級需求，全市淨(jìng)吸納量錄得149,600平方米，全年共錄得476,300平方米。租金下降的同時帶動中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的成本驅(qū)動型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。
四季度，中央商務(wù)區(qū)淨(jìng)吸納量上升至約78,800平方米，非中央商務(wù)區(qū)淨(jìng)吸納量錄得約70,700平方米。甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略。
據(jù)悉，四季度迎來共計138,800平方米的項目竣工交付，全年新增供應(yīng)錄得661,600平方米。中央商務(wù)區(qū)錄得一個項目竣工交付，總建築面積為122,414平方米。新增供應(yīng)推高中央商務(wù)區(qū)整體空置率至16.4%，環(huán)比上升0.2個百分點，同比上升1.5個百分點。由於成本驅(qū)動型需求以及部分項目延期交付導(dǎo)致的較少供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個百分點，同比下降0.8個百分點，達(dá)到29.0%。
面對競爭整體租金保持下行
第四季度，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降3.7%，同比跌幅達(dá)到15.3%。大多數(shù)業(yè)主在續(xù)租及新租條件上保持議價空間，以維持出租率。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.1%，同比下降13.8%。大量可租賃面積持續(xù)加劇項目之間的競爭，促使業(yè)主提供更具吸引力的價格及激勵政策。值得關(guān)注的是，越來越多的租戶將利用當(dāng)前市場條件獲得更有利的租約條款，包括租金折讓、裝修期延長以及裝修補貼等。
2024年第四季度上海全市整體淨(jìng)吸納量達(dá)到近15.7萬平方米。全年淨(jìng)吸納量為45.1萬平方米，較2023年有所減緩。2024年的租賃需求主要來自運動服飾、本土潮牌、潮玩雜貨、二次元周邊產(chǎn)品、娛樂體驗、藝術(shù)文化展覽、寵物相關(guān)服務(wù)及產(chǎn)品、平價餐飲和烘焙飲品等類別。
四季度，三個核心商圈項目和四個非核心商圈項目迎來開業(yè)，帶來近28.7萬平方米的新增供應(yīng)。2024年全年，三個核心商圈項目和九個非核心商圈項目共帶來了71.4萬平方米的新增供應(yīng)。四季度由於項目調(diào)改，核心商圈空置率上升了1.2個百分點至9.1%，而非核心商圈受到新增供應(yīng)的壓力影響，空置率在四季度環(huán)比上升了0.4個百分點至13.1%。
品牌的議價空間增大
隨著更多業(yè)主願意「以價換量」來吸引或留住租戶，品牌的議價空間增大，四季度全市平均租金進(jìn)一步下降。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降2.8%至44. 2元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降3.7%至15.5元每平方米每天。2024年全年，核心商圈首層平均租金同比下降5.2%。非核心商圈由於市場競爭加劇，項目面臨更多挑戰(zhàn)，首層平均租金同比下降7.5%。
仲量聯(lián)行預(yù)計，短期內(nèi)項目之間的表現(xiàn)分化將進(jìn)一步擴大。運動服飾、平價潮牌、二次元及潮玩品牌預(yù)計將持續(xù)受到青睞，其門店擴張更為積極。（佳敏）
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